Lãi suất tăng khiến người mua bất động sản thận trọng

Thị trường căn hộ tại cả TPHCM và Hà Nội ghi nhận nhu cầu chậm lại trong quý II/2026 do mặt bằng giá sơ cấp cao và lãi suất vay mua nhà gia tăng khiến tâm lý người mua vẫn duy trì sự thận trọng nhất định.

Báo cáo thị trường bất động sản quý II/2026 của Knight Frank Việt Nam cho thấy, căn hộ TPHCM bước vào giai đoạn điều chỉnh rõ nét sau chu kỳ tăng giá kéo dài. Dù nguồn cung mới cải thiện nhưng sức mua không còn bùng nổ như trước khi người mua chịu áp lực từ lãi suất vay mua nhà tăng và mặt bằng giá neo ở mức cao.

Trong quý II, TPHCM ghi nhận 2.101 căn hộ mở bán mới, tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước song phần lớn vẫn thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Tổng lượng giao dịch đạt 1.781 căn, thấp hơn cùng kỳ do rổ hàng thiếu sự đa dạng và vượt quá khả năng chi trả của nhiều người mua ở thực.

Giá sơ cấp trung bình tại TPHCM đạt khoảng 4.088 USD/m2, gần như không thay đổi so với quý trước và chỉ tăng nhẹ so với cùng kỳ. Trái ngược với sự chững lại của TPHCM, thị trường Hà Nội tiếp tục duy trì mặt bằng giá rất cao. Giá sơ cấp trung bình đạt 4.356 USD/m2, tăng tới 33% so với cùng kỳ năm trước và lần đầu vượt TPHCM. Tuy nhiên, đà tăng giá cũng khiến thanh khoản giảm đáng kể khi tỷ lệ hấp thụ chỉ còn 48%, thấp hơn nhiều so với mức 77% của cùng kỳ năm 2025.

Theo Avison Young, thị trường bất động sản TPHCM sau sáp nhập ghi nhận gần 12.000 căn hộ sơ cấp mở bán mới. Trong khi giá sơ cấp trong trung tâm duy trì ngưỡng cao từ 3.500 - 5.900 USD/m2 thì giá bán thứ cấp giảm 5 - 8% xuống còn 4.450 USD/m2.

Tại Hà Nội, hơn 4.000 căn mở bán trong quý II, phần lớn vẫn thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Giá sơ cấp ở khu vực phía Tây và Đông dao động khoảng 3.250 - 4.400 USD/m2, trong khi giá trong nội đô đạt trung bình từ 5.400 - 9.500 USD/m2, tăng 2% so với quý trước.

Mặt bằng giá neo ở mức cao, vượt quá khả năng chi trả của nhiều nhóm khách hàng khiến lực cầu suy giảm đáng kể, kèm theo làn sóng giảm giá thứ cấp cục bộ lên tới 12%. Thanh khoản chậm, tâm lý thận trọng kéo dài và hoạt động đầu cơ ngắn hạn gần như biến mất, cho thấy thị trường đang trải qua những điều chỉnh cần thiết nhằm tái cân bằng cung cầu.

Trong khi đó, thị trường Hà Nội bước vào giai đoạn cân bằng hơn sau chu kỳ tăng trưởng mạnh trong giai đoạn 2024 - 2025. Giá bán trung bình đạt 4.356 USD/m2, tăng 33% so với cùng kỳ năm trước, trong khi tỷ lệ hấp thụ giảm về 48%. Nhu cầu chủ yếu tập trung ở phân khúc trung cấp và cận cao cấp khi người mua trở nên chọn lọc hơn trước mức giá cao và chi phí vay vốn gia tăng.

Trong khi đó, CBRE đánh giá, thị trường bất động sản TPHCM tiếp tục duy trì đà phục hồi nguồn cung trong quý II/2026 với 6.573 căn hộ và 1.934 căn nhà liền thổ được mở bán mới, tăng 20% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung mới tiếp tục tập trung tại các khu vực đô thị vệ tinh, phản ánh xu hướng dịch chuyển phát triển ra ngoài khu vực trung tâm trong bối cảnh quỹ đất ngày càng hạn chế.

Thị trường bất động sản TPHCM sau sáp nhập ghi nhận gần 12.000 căn hộ sơ cấp mở bán mới.